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房贷持续降!5年期LPR下调10个基点,商贷与公积金利率差再压缩

icon证券时报

2024-07-22 13:50

年内二度降息来了,房贷利率有望进入“2字头”时代。

  年内二度降息来了,房贷利率有望进入“2字头”时代。

  7月22日,全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率(LPR)。其中,1年期LPR为3.35%,此前为3.45%,5年期以上LPR为3.85%,此前为3.95%,均下降10个基点。

  这也是时隔5个月,与房贷息息相关的5年期以上LPR再次下调。今年2月份曾公布,1年期LPR较上一期保持不变,但5年期LPR较上期4.2%下调25个基点,属于超预期降息。

  经此下调,全国首套房贷利率也迎来历史最低点。

  以上海为例,目前,上海首套个人住房商业贷款利率为:LPR-45BP(全市范围适用);二套个人住房商业贷款利率为:LPR-5BP,LPR-25BP(五大新城、宝山、临港 7大区域)。

  此次LPR下调后,上海首套个人住房商业贷款利率将降至:3.85%-45BP=3.4%;二套个人住房商业贷款利率将降至:3.85%-5BP=3.8%,3.85%-25BP=3.6%(五大新城、宝山、临港 7大区域)。

  与之对应的是房贷成本降低。

  若以“首套个人住房,贷款100万元,30年期限,按照等额本息还款方式”为例,LPR调整前,利率3.5%,总利息616560.88元,月还款4490.45元;LPR调整后,利率3.4%,总利息596532.44元,月还款4434.81元。也就是说,每个月将少还利息55.64元,总利息少约20028元。

  易居研究院研究总监严跃进认为,此次降息属于“双降”,即对于1年期和5年期的LPR都进行了下降,充分说明降息的全面性,这对于短期和中长期的资金使用都具有积极的作用。

  此外,从LPR走势来看,今年一季度呈现“破4”态势,即从4.2%下降至3.95%,而当前出现年内第二次降息,进一步引导房贷等成本的下降。以目前各地主流的房贷利率进行计算,即“LPR-75BP”的定价公式,那么过去的首套房主流利率为3.2%,而现在将下降至3.1%。

  中原地产首席分析师张大伟预测,在本次降息后,更多的城市房贷利率将调整至“2字头”。

  而且在统一降息前,已有城市率先下调利率。比如7月15日,工行、建行、农行和中行等四大国有银行统一下调广州首套房贷利率,由此前的3.4%(LPR-55BP)调整至3.2%(LPR-55BP)。目前杭州、苏州等一线城市,首套房利率也普遍保持在3.05%-3.1%,部分城市房贷利率“破2”是大概率事件。

  上海中原地产分析师卢文曦也认为,从趋势来看,今后利率“2字头”或是主流,对比其他国家的房贷利率,比如日本,国内还有腾挪余地和空间。

  “此次也是新LPR机制以来最低的一次,且力度不小,主要是为了激发市场活力。房贷成本一直处于高位,调整之后,可减轻大家的购房负担。”卢文曦告诉界面新闻,后续不排除各个城市或者各个银行为了争取客户,再给出一些打折空间,从这个方向来看,对市场购买力的支持力度还是很大。

  更关键的是,商贷和公积金的利率差也进一步被压缩。

  以成都为例,本轮降息后,成都首套房贷利率为:LPR-60BP,即3.25%,二套房贷利率为3.55%。而目前成都公积金利率可做到首套房2.85%,二套房3.325%,差距在继续缩小。

  LPR发布政策调整,更与实体经济提振以及预期引导进行结合,也有助于进一步提振金融市场。

  广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,7月22日,央行表示,为进一步加强逆周期调节,加大金融支持实体经济力度,即日起,公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.8%调整为1.7%。

  目前,公开市场7天期逆回购操作利率已经成为新的政策利率,承担着市场化利率调控机制的功效。当政策利率下调,为市场传达明确的信号,即降息,这是本期LPR下调的原因。

  “此次LPR的调整也是在MLF利率不变的基础下进行,也意味着后续LPR报价或由MLF利率切换为7天期逆回购操作利率。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。

  同时,也是为了提振信贷需求情绪。

  李宇嘉表示,5月份整体信贷需求比较疲弱,企业部门贷款同比少增6503亿元,其中中长期贷款新增9700亿元,同比少增6233亿元。环比来看,中长期贷款增幅(4700亿元),也弱于2022年(8946亿元)和2023年(8235亿元)的水平。

  居民部门融资需求延续弱势。5月份居民部门新增5709亿元,其中,短期贷款新增2471亿元,同比少增2443亿元,反映出消费低迷、内需偏弱的特征。中长期贷款新增3202亿元,同比少增1428亿元。虽然“5.17”楼市一揽子政策落地后,购房市场情绪有所改善,但回升幅度还不够大。

  陈文静认为,本次降息年内利好新增房贷需求,多数存量房贷利率或将于明年初执行下调10BP。

  整体而言,此次5年期以上LPR的调降,有利于购房需求释放,与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力,有望助推核心城市市场情绪进一步修复。

  近日,二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》全文公布,指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策”,预计未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期,降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。

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